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世联行投资者见面会 世联红璞成为投资界的耀眼之星

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  随着全国各地租售同权的政策出台,长租公寓又被大家推到了风口浪尖上,红璞公寓作为上市公司世联行旗下长租公寓品牌更是备受业界和投资界的关注。

  世联行投资者见面会于2017.07.27在深圳市南山区华富洋大厦隆重举行,现场嘉宾云集、高朋满座,上百余各界投资者参与了本次见面会,并有世联行总经理朱敏女士、世联行副总经理兼董秘袁鸿昌先生、世联行联合创始人及现任世联行顾问梁兴安先生、世联红璞公寓副总经理赵小娟女士以及红璞公寓相关同事共同见证。  

  首先,由红璞公寓最新形象宣传片为本次投资者见面会拉开帷幕,震撼快节奏的演绎出红璞公寓在中国的发展历程、都市青年租房态度,汇聚成全国25城的上万个梦想创造家。现场百余投资人聚精会神,观赏着红璞公寓的愿景。

  宣传片的精彩演绎后,世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓副总经理赵小娟女士上台从红璞公寓的发展现状以及存量房源、市场布局、红璞优势、发展预期等多方面介绍红璞公寓的现今与战略未来。  

  作为市场备受关注的长租公寓品牌,红璞公寓相关负责人从产品、营销、运营、IT系统这4大块内容深入解析世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓。世联是房地产综合服务提供商,本身具备的营销能力、服务意识也是公寓运营管理的必备能力。确实,门店运营管理的精细化管控是红璞公寓的基因优势。作为租赁产品,必须要有过硬的IT管理系统,红璞公寓IT部相关负责人一一从4大块的平台产品架构及操作的标准流程到工具效率的提升,揭开红璞公寓强大的IT管理体系的面纱。现场众多投资者纷纷赞叹,并拿起手机进行拍照。  

  

  

  

  

  最后,现场自由答疑环节开启,台上由世联行总经理朱敏女士、世联行副总经理兼董秘袁鸿昌先生、世联行联合创始人及现任世联行顾问梁兴安先生、世联红璞公寓副总经理赵小娟女士坐阵,解答投资者的相关疑问。  

  精彩问题合集

  多名投资者纷纷举手提问,现将几个有代表性的问题展示如下:

  提问1:关于你们对一线城市的看法,因为当时你们提到你们相对会回避一线城市,现在好像你们在一线城市也有一些项目,这是市场环境的变化带来的,还是战略调整或者你们只是做一个试水,当然不包括广州。还有一个问题是这次的政策变化以后,其实有一句话听着很吓人,就是国有资本要占主导地位,这会不会带来突然之间资金的大量进入以后,因为你们是做租金差的模式,所以供给一旦上来的话,可能会逆转租金的趋势,就对你们的租金差可能会是不利的趋势,你们怎么做这个判断?

  朱敏女士:为什么在深圳不大力发展,上海、北京抢的这么厉害,基本上品牌公寓都布局那里,你们为什么不抢?实际上当初我的老板也这么问过我。因为我是一路从业务线上出来的,我上一任职务是COO,说实话真实的声音是什么样的状态,我们现在目前可以看到的,北京、上海实际上在16年、15年、14年,大家都扎堆似的去抢房源的时候,导致了租金差基本上没有了,大家运作的非常困难,而世联犯不着。因为如果他们是创业公司,他必须到那些城市去抢,因为他的资源和能力可能都有限,但是对世联来说,我有70多个城市,我有更多的可选,所以我们第一批选择了人口和租赁状态都不错的地方,第一个是广州,第二个是武汉,式第三个是杭州,第四个是成都,我们分三批选了6个重点发展的城市,是按照这个逻辑来做的。所以我想世联在整个新业务的布局方面,不太属于跟风去做,我们会按照我们的能力,按照市场的需求,按照这个业务真正的能够运作下去的逻辑来布局推进。

  提问2:因为你们是租金差的模式,但是如果国有资本占的资产的比重越来越多,是不是会对租金市场的价格产品一定的波动?你们会考虑从租金差转化为管理费的模式?

  朱敏女士:实际上世联的运作就像世联的发展一样,世联的盈利模式是跟着市场的需求,是可以谈的合作状态来转换的,你说的这个方向可能不排除。因为我跟国企合作也好,跟政府合作也好,他最核心的问题是让我把生意做下去,他也希望我能够把服务做下去,至少我们能够共赢,世联在这个过程中我们不会设想的太远。实际上在整个长租公寓成长过程中世联是有能力的,我觉得这是很重要的一步,只要有了这一步,我觉得下一步市场不管怎么发展,我可能都是这个市场中的胜出者,这是很重要的。

  提问3:关于具体的运营模式,长租公寓有轻资产运营和重资产运营的两种模式,轻资产就是我们所知道的二房东的模式,而重资产是属于收购运营,它的收益包括了中间收益以及未来如果退出的话可以出售资产,资产可以升值。目前来看世联行主要是以轻资产的方式去拓展长租公寓,所以我想一下朱总,您对轻重资产两种运营模式是怎么看的?以及未来我们世联行是否会介入到重资产运营的模式中去?

  朱敏女士:我一直有一个梦想,不是世联的梦想,世联说我们永远不踏入房地产开发行业,因为我是建筑师出身,我一直对于做一个建筑师或者做一个开发商还是很有情结的。实际上世联的公寓是从二房东开始的,应该是叫中间,不重不轻开始的,我们做到到一定程度以后就开始往轻方面去转,所以现在世联开始有了一些托管,也有了一些政府的合作项目或者跟资源端,特别是现在目前村集体的留用地,他们物业打理的合作。世联有一个资产管理,叫世联行全投资公司,我们发了5支基金,有32亿的资产管理规模。它是什么概念呢?实际上我们正在把资产管理这个概念结合到我们的公寓里去,跟村集体的留用地一起合作开发,实际上就开始重了。这个我们正在探索,我们的基金也在筹备的过程中,如果是这样的话,可能我们也是想到时候跟基金一起,不仅仅能够享受我们运营过程中的收益,我们可能也可以享受以后他长期的物业持有的增值过程中的收益,我们现在正在做,我们自己认为世联还是有能力做的,因为世联在全板块的构建上做到了很好的铺垫。  

  提问4:关于广东政府推出了租售同权,而这个事情的核心关键点其实是在于周边学区房的问题。根据世联行的介绍,目前长租公寓主要面向青年和小白领为主。后期是否会考虑到家庭作为主要对象。而如果考虑到家庭的话,红璞公寓在拿房的时候会不会考虑在学区的附近,然后怎么样才能给家庭提供一些他们可以通过租房实现上学的目的。

  朱敏女士:实际上大家都知道,现在各地政府都在大力地推进租赁业务的发展。实际上当地的国企承接了非常大的任务,他们一直在找相关的合作伙伴一起落实。实际上刚才这位投资人提出的问题,我们现在目前正在研究。因为实际上政府或者国企交付的一些业务,有一些特别的功能要求,我们会根据其定位来设计,目前世联从市场端拿的产品,目前还是局限在普通的单身和没有小孩的家庭为主。之后应该会逐步地推动系列的产品,因为规模大到一定程度以后,一定会让产品更加地完善。

  至于考虑是否拿学区附近房源,这一步可能还是以配合政府和当地的国企的房源为主,目前红璞公寓接触的第一批,规模都比较大。其基本上配备了学位。现阶段单纯靠我们的力量解决这个问题,可能还是有一些困难,所以我们目前最核心的是争取成为政府或者当地国企的供应商或合作伙伴。我们能够一起落实,不管是规模还是我们服务的客户端,都能有很快的扩大。

  提问5:关于红璞公寓拿房,住宅和一些商务物业,有没有大概的拿房比例?

  朱敏女士:我们刚好把一个合作终止了,便是因为深圳1月1号后的工改商不允许,所以我们拿房上还是非常谨慎的,因为风险太大,如果拿厂房改公寓,因为不是一年两年的事情,你投入3、4年才能回报,基本上是以居住类物业为主或者政府交付类业务,这样他们是可以负责的,所以世联在整体合约的保障上是非常看重的,否则的一个损失就会带来非常大的影响,如果说比例的话我们原则上是除了农民房,百分之百都是住宅。

  提问6:对于租赁不动产金融一直在关注世联行,当然最近的租赁转型很关键,不管是世联行之前做的服务,还是最近租赁行业给我们带来的红利,整个金融策略,包括金融产品,因为之前关注到世联行不管是在基金,还是刚才提到的平台,一旦大量的资金进入长租行业,那我们的资金压力,包括长租公寓,就现在世联行的整体金融实力是不够的,那么未来我们的租赁的证券化以及我们整个金融策略有没有什么大的调整和变化?因为目前风口很紧,但是实际上你们的压力会更大。

  朱敏女士:原来世联是一个不需要用钱的公司,现在基本上我们的金融余额也有40多亿,基本上我们在上海的世联行股份投资公司,实际上我们也在做规划,今天还不能完全的跟你们汇报,但是有几个方向世联的董事会已经确定,第一个是世联会把世联既有的业务分成,原来世联的传统业务叫轻资产业务,我们把现在世联的大框分成资源型、资金型,资源型和资金型,对此可能会有不同的策略,比如我们红璞公寓既是资源型,又是资金型的,我们可能有些就会跟资源方合作,可能会开放我们的股权端,世联正在做这个事情,包括我们的金融,世联的金融也同样可能会引入资金端,会开放我们的股权,引入更多的股东,然后一起做大,因为世联是属于服务体系比较完善,而不是一个资金端或者资源端很强悍的公司,世联包括其他的资产管理都在往这条路上走,虽说世联一直比较稳,但是我们希望能够走的稍微快一点,这样我们红璞长租公寓的收入也可能更快一点。今年我们的管理层正在小心翼翼的平衡这些关系,大家可以看到我要收入增长保持不错的数值,利润增长也保持不错的数值, CEO这个职位很辛苦,因为当期、远期都得保住,我上一个任期大概平衡增速的收入和利润都是37%,要在转型的过程中保持这个数,就是世联到底用什么方式去平衡这些关系,对世联来说是最好的方法。

  问题7:今年上半年前十强房企大概市占率已经是接近30%左右,对代理销售的冲击会有多大?未来公司会怎么样应对这个问题?在长租公寓进驻的几个城市的市场空间领导怎么看?未来两年世联的市占率大概会达到多少?

  袁鸿昌先生:开发商的资源集中会更猛烈的继续,香港前五名开发商供应了总住宅的75%,中国大概前三名的开发商,万科、恒大、碧桂园去年加在一起超过10%,预计很快前十名可能会占到中国总销售额的近50%。这对我们来说既是好事,也是挑战,说好事是前三名的开发商代表了行业的趋势,万科尊重专业分工,一直是我们的大客户,恒大也是,恒大只把他的代理销售分为三家:宜居、合富和世联行,虽说世联进入算最晚,但是我们上升的势头是最猛的,目前世联大概比宜居的份额略小一点。碧桂园一直是将营销口归为自己,从去年下半年开始才开放,今年我们在苏州、西安、华南等都在合作,所以我认为这个世界的专业分工是趋势。但是为什么说是挑战?开发商的客户学习比我们要快,如果我们不进步,而客户进步的更快,他们自然觉得你毫无价值,更会毫不犹豫的淘汰我们,其实包括所有的服务行业,不像造原子弹、大飞机有很高的技术门槛或者政策的保护,它就是靠这个团队不断的进取、学习,在某一个点上做的比别人好一点,让人节省成本。世联有四句话,因团队而强大、因做足功课而专业、因珍重承诺而有信誉、因降低交易成本创造价值而解决中国地产问题,我们就是把这件事做好,应该会有我们的空间。

  针对第二个问题,我无法说出一个特准确的数字,世联有一个指数,叫做上车盘指数,我们一直在观测,其实这些年3、4线城市上车盘指数变化的比较小,1、2线城市急剧的升高,上车盘指数指的是年轻人买第一套房花的钱,现在中国北京、上海、深圳、香港基本上都在360万人民币到400万人民币之间。这是什么概念?以400万为例,首先你要交120万人民币,如果是30年,月供大概要交1.5万元,意味着什么?因为在座的各位都是从事高大上的金融行业,你们的收入很高,但是很多普通的人在1线城市靠购买解决居住问题这一篇永远的翻不过来,如果你不是富二代、官二代,当然你如果是成功的创业者、金融从业人员也还可以。所以最终还是要走国际大都市的普遍规律,就是靠租赁来解决居住问题。所以我觉得这个量是非常大,现在看起来增长很快,但是定量的数,可能我们继续观察会给出比较明确的预测。

  问题8:我们目前运营的公寓平均租金大概是多少每平米,那一间房的面积大概是多少?

  赵小娟女士:我们还是分城市讲一下,杭州我们大概的签约租金是3000以上,

  武汉大概是1500到2000,南京是我们租金比较高的地方2500以上,广州平均租金大概是2000以上,北京可能会相对会高一点,3500到4000。一间房的面积大概是30到40平米之间。

  朱敏女士:广州公司的红璞公寓做得还不错,有一个案例正好可以跟大家交流下,由广州红璞公寓事业部总经理雷玉萍女士整体介绍一下,因为他跟魔方、泊寓都不一样。

  雷玉萍女士:首先非常感谢大家来参加我们的投资见面会,我是广州公司红璞公寓的总经理雷玉萍,其实红璞公寓是处于一个快速的发展阶段,这个快速的发展阶段会带给我们什么呢?我们看一下发达国家的案例,在发达国家里面像长租公寓租金差给他带来的收益可能只占收益的40%,还有60%的收益从哪里来?一部分是从增值服务来,还有一部分会从因为租赁带来的同类的中介业务带来的收益。大家可以想象一下,我们红璞公寓在发展的过程中,我们的租金差收益只占我们总收益的一小部分,那任何一个业务放大后,都可能带来极好的收益,今天跟大家分享的是我们广州金沙洲正在实施的一个案例,地址离广州的沙贝地铁站大概只有500米的距离

  这个案例特别特殊,这是一个村物业,总体的房间数1400间左右,一个老的当地人运营了十几年的物业,他其实每年都面临着一个很痛苦的局面:租客的变化,传统产业给他带来的租金不是上升,而是下降,所以去年他就毅然决定把他经营了十几年的物业全部委托给红璞公寓做运营。接手这个物业之后,我们做了什么样的调整?我们做了长租公寓最简单的调整,就是产品的调整,刚才有投资人问到对于家庭产品的尝试,在这1400间的公寓里我们做了三个类型的产品,一个是针对我们刚刚毕业的白领客户,他可以选择1000到1500之间的产品,一个是针对高端的客户,我们有2000以上的产品,还有一类是把少量的房源保留了家庭客户的产品,增加了收纳的空间,所以这一举动出来之后,我们整个公寓的产品价值提升非常快。我们上个月推出来第一批产品,一个星期爆满,正式入住的时间是8月1号,但是我们第二批的产品也已经预定爆满了,这是我们公寓带来的第一个变化。朱总想让我跟大家分享的不是这个重点,是第二个重点。

  第二个重点是围绕给我们客户做服务的过程中我们到底可以做哪些,刚才朱总讲了一个数字,就是跟我们的增值服务相关,我们1万多的客户,2万的桶装水,我们以一周两桶来算的话,他的收益是非常好,这是我们增值服务的部分。在这个案例里,我们除了即将推行的增值服务以外,我们还做了世联商业的尝试,因为这个项目是一个完整的院落式的物业,在这个院落里面以前是把内街和外街分开的,外街是对外经营的,大家都知道的城中村的传统商业,比如小早餐店,小的低端的便利店,世联接手后,把楼下的底商全部打通,大概是4000平米的商业,我们把内外街全部联通,把以前一个入口改为三个主要入口,一个路口是对着村里的入口,还有两个入口是对着地铁站的入口,这样一打开之后,我们内外街的商业全部盘活。盘活了之后商业本身可以给我们带来很好的收益,商业还可以提升我们租客居住的体验感,也就是说住在红璞公寓不仅有好的产品,好的服务,还有很好的生活配套,而且我们商业的定位是围绕以租客为中心和一公里的年轻消费客户为核心的商业定位,这包括了年轻人喜欢的清吧以及朋友社交的消费,再结合我们的红璞公区,在这个项目里我们大概打造了近300平米的红璞公区,我们还结合了客户群的一些特点配套。

  因为大家都知道金沙洲离中山八路比较近,他的批发市场是比较发达的,所以在我们这里聚集了很多的小老板,他是做批发,做网络销售为主。我们在公区就配套了创客的空间,他们可以把这里租赁成为他们的临时办公,甚至跟他们的供应商见面的场所,世联商业加上我们红璞公区共同的作用,实际上为我们这个产品打造了一个完善的,适合年轻人在这个城市持续发展的产业链。客户的生命周期,实际上一个租赁的客户不会只租一年的房子,从他进入这个城市到买房的过程中都会需要租赁房屋,我们世联在做长租公寓的时候,就是希望能够满足长租客户在租赁过程中,享受服务生命周期的过程种不同服务的体验,所以这一次我们在金沙洲的案例里做了这样的尝试,其实在我看来我们广州红璞公寓还在刚刚起步阶段,除了我们刚才说到的红璞产品之外,我觉得任何一个分支,只要我们能够做得很好,就能获得很好的收益。  

  现场的答疑环节和广州分享的案例,无疑在全面介绍红璞公寓这个业务之后再给予投资者的定心剂,强大的上市公司世联行作为公寓业务的依托后盾,相信红璞公寓将会走的更远更好,2017年也是红璞公寓大展宏图的一年,期待与各位投资者进一步的合作与交流。

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